Dos promotores compran dos solares similares. Misma superficie. Mismo coeficiente de edificabilidad. Mismo municipio. Uno termina con 850 metros útiles vendibles. El otro, con 720. La diferencia no está en la normativa. Está en el anteproyecto. La edificabilidad que aparece en la cédula urbanística es el techo teórico. Lo que realmente se vende depende de decisiones que se toman antes de dibujar la primera planta. Decisiones que no cuestan más en construcción pero que determi

Cuando una promotora nos llama por primera vez, casi siempre es porque ya tiene un solar y quiere saber cuánto va a costar el proyecto. Es una pregunta razonable. Pero no es la primera pregunta que hay que responder. Antes de hablar de proyecto, de plazos o de honorarios, lo que necesitamos saber es si ese solar tiene sentido económico para lo que el promotor quiere hacer. Cuántos metros reales se pueden construir. Qué producto pide el mercado en esa zona. Si los números de l

Hay una creencia muy extendida entre promotores que lleva a perder mucho dinero. La creencia es esta: que el margen de una promoción se juega en la negociación con la constructora. En el precio por metro cuadrado. En las condiciones del contrato. En si consigues apretar un 3% más en la última ronda. No es así. En una promoción residencial tipo, el suelo representa alrededor del 30% del volumen total de ventas y la construcción alrededor del 50%. El margen, ese 15-20% que sepa